证券代码:002781 证券简称:*ST奇信 公告编号:2022-160
江西奇信集团股份有限公司
(相关资料图)
关于投资性房地产会计政策变更的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
特别风险提示:
1、江西奇信集团股份有限公司(以下简称“公司”)拟对投资性房地产的后续计量模式自2022年9月1日起进行会计政策变更。本次会计政策变更后,公司对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,相关资产公允价值可能受宏观经济环境影响导致其变动,可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
此外,本次会计政策变更将导致公司所有者权益及净利润等会计指标发生变化,不会产生实际现金流,不会对公司实际盈利能力产生重大影响。本次会计政策变更事项尚需提交公司股东大会审议。
2、公司根据《企业会计准则》对2020年12月31日、2021年12月31日、2022年8月31日的合并资产负债表及2021年1-12月、2022年1-8月的合并利润表进行追溯调整。经公司初步测算,本次会计政策变更预计将增加2022年9月30日公司合并所有者权益18,711.13万元,但经追溯调整后截至2022年9月30日净资产仍为负数(-21,393.74万元),本次会计政策变更不会导致公司净资产转正,公司仍存在年末净资产持续为负而被实施终止上市的风险,公司提请广大投资者谨慎决策,注意投资风险。
3、因涉及疑似非经营性资金占用、子公司审计受限、无法对部分应收账款及合同资产作出判断及被中国证监会立案调查等事项,公司2021年度财务报表被年度审计机构出具了关于带与持续经营相关的重大不确定性段落的保留意见审计报告。其中疑似非经营性资金占用(目前由新余经侦立案侦查)及被中国证监会立案调查事项均尚未有调查结论。截至目前,前述4项非标审计意见事项的影响能否消除存在重大不确定性,根据《股票上市规则(2022年修订)》的相关规定,若公司2022年审计报告仍为非标准审计意见,公司股票将面临被终止上市的风险。公司提请广大投资者谨慎决策,注意投资风险。
4、公司于2022年3月31日收到中国证券监督管理委员会的《立案告知书》(编号:证监立案字00720224号),因涉嫌信息披露违法违规,中国证券监督管理委员会决定对公司立案。截止本公告披露日,公司尚未收到证监会就上述立案调查事项的结论性意见或决定。如公司因上述立案调查事项受到中国证监会行政处罚,且违法行为构成《深圳证券交易所股票上市规则(2022年修订)》规定的重大违法强制退市情形的,公司股票可能存在被强制退市的风险。敬请广大投资者谨慎决策,注意投资风险。
公司于2022年12月12日召开第四届董事会第三十二次会议及第四届监事会第二十二次会议,审议通过了《关于投资性房地产会计政策变更的议案》,董事会同意公司对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更,由成本计量模式变更为公允价值计量模式,本次会计政策变更尚需提交公司股东大会审议,具体情况如下:
一、会计政策变更概述
1、变更原因
公司持有的投资性房地产主要位于深圳、惠州、西安等房地产市场比较成熟的国内一、二线城市,大部分房地产已建成并投入使用多年,如深圳的江南名苑、西安的禾盛京广中心等。目前公司对投资性房地产的计量方法为成本计量模式,随着公司发展,公司所持投资性房地产价值不断提升,公允价值计量模式比成本计量模式更能动态反映投资性房地产的公允价值。为了更加客观的反映公司持有的投资性房地产的真实价值,增强公司财务信息的准确性,便于投资者了解公司客观的资产状况,公司拟对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更,由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
2、相关房产具有公允价值后续计量的条件
公司目前持有的14处投资性房地产所在地均有活跃的房地产租赁和交易市场,公司对于不同投资性房地产的公允价值分别采用市场法和收益法进行评估确定,根据房产的实际收益水平、用途、状态以及投资性房地产所在地同类房地产市场状况、资料收集情况等选择合适的评估方法对其公允价值进行估算。部分投资性房地产的公允价值能够较易从当地房地产交易中介或网站上持续可靠地取得,适合采用市场法的优先选择市场法;另一部分房地产所处区域虽然交易案例可预见,房产所在区域均有活跃的房地产租赁市场,投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得,对此类不具备市场法测算条件但房产本身在出租有现实租金收益的,采用收益法确认公允价值。
会计政策的变更符合《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定,投资性房地产会计政策变更后,公司将参照评估机构出具的相关投资性房地产评估结果,谨慎的对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
3、变更日期
本次会计政策变更于2022年9月1日起开始执行。
4、变更前采用的会计政策
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
本次会计政策变更前,投资性房地产按照成本进行初始计量,采用成本模式进行后续计量,并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
资产负债表日,有迹象表明投资性房地产发生减值的,按照账面价值与可回收金额的差额计提相应的减值准备。本公司投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下:
预计使用寿命(年) | 预计残值率(%) |
20 5 50 | 5.00 - - |
本次会计政策变更后,公司对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,不对其计提折旧或进行摊销,并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产的用途改变为自用时,自转换之日起,以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时,自转换之日起,将固定资产或无形资产转换为投资性房地产,以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值,转换当日的公允价值小于固定资产和无形资产原账面账面价值的,其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或者发生毁损,将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。若存在原转换日计入其他综合收益的金额,也一并结转计入当期损益。
6、本次变更投资性房地产情况
为了更加客观地反映投资性房地产的公允价值,本公司聘请了具有证券业务从业资格的北京中同华资产评估有限公司(以下简称:“北京中同华”)对公司现有14处投资性房地产进行了评估,另行聘请广东省大周行房地产土地资产评估有限公司(以下简称:“广东大周行”)进行了追溯评估。
北京中同华于基准日2022年8月31日的公允价值进行评估,并出具了《江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目资产评估报告》(中同华评报字2022第241983号),公司本次变更会计政策涉及的 14处房地产及相应的土地使用权在评估基准日的市场价值为39,204.71万元,评估增值率为134.94%,公司基于该评估报告对2022年8月31日的财务报表进行追溯调整。公司本次纳入投资性房地产会计政策变更的14处房产具体如下:
建筑物名称 | 位置 | 建筑面积(㎡) | 账面原值(万元) | 账面净值(万元) | 累计折旧 (万元) | 评估值 (万元) |
江南名苑一层房屋 | 深圳市 福田区 | 1,769.34 | 7,895.82 | 2,188.72 | 5,707.10 | 13,528.84 |
江南名苑二层房屋 | 深圳市 福田区 | 2,020.25 | ||||
布吉厂房 | 深圳市 龙岗区 | 6,039.60 | 509.29 | 227.06 | 282.23 | 5,621.07 |
布吉宿舍 | 深圳市 龙岗区 | 2,608.20 | ||||
河北天元商务大厦2201室 | 石家庄市 长安区 | 1,151.08 | 1,244.60 | 910.69 | 333.90 | 1,254.68 |
惠州产学研基地(综合楼) | 惠州市 惠阳区 | 12,335.36 | 14,366.43 | 11,723.33 | 2,643.11 | 16,760.08 |
惠州产学研基地(宿舍楼) | 惠州市 惠阳区 | 12,004.22 | ||||
惠州产学研基地(厂房) | 惠州市 惠阳区 | 26,486.36 | ||||
建筑物名称 | 位置 | 建筑面积(㎡) | 账面原值(万元) | 账面净值(万元) | 累计折旧 (万元) | 评估值 (万元) |
安徽铜陵市北斗星城91栋103 | 铜陵市 铜官区 | 41.07 | 184.46 | 164.01 | 20.44 | 315.97 |
安徽铜陵市北斗星城88栋108 | 铜陵市 铜官区 | 119.57 | ||||
禾盛京广中心1幢5单元14层51401 | 西安市 雁塔区 | 294.96 | 1,952.47 | 1,473.33 | 479.14 | 1,724.07 |
禾盛京广中心1幢5单元14层51402 | 西安市 雁塔区 | 291.46 | ||||
禾盛京广中心1幢5单元14层51403 | 西安市 雁塔区 | 291.46 | ||||
禾盛京广中心1幢5单元14层51404 | 西安市 雁塔区 | 294.96 | ||||
62,807.89 | 26,153.08 | 16,687.14 | 9,465.93 | 39,204.71 |
上述评估具体情况请参阅公司同日披露的相关评估报告。
二、会计政策变更对公司的影响
(一)对2022年及以前年度的影响
根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定,投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的,属于会计政策变更。公司依据评估机构已出具的评估结果,确认了现有投资性房地产的公允价值。本次会计政策变更将会导致公司营业成本、所有者权益及净利润等会计指标发生变化,不会产生实际现金流,不会对公司实际盈利能力产生重大影响。
万元,追溯调整后截至2022年9月30日净资产为-21,393.74万元,仍为负数,因此,公司仍存在年末净资产持续为负而被实施终止上市的风险。后续公司将根据相关规定,对2022年度定期报告进行追溯调整,预计本次追溯调整不会导致已披露 2022年定期报告数据产生重大变化,不会导致已披露 2022年已披露的定期报告净资产转正、不会导致2022年度净利润出现盈亏性质改变。因此,公司仍然存在2022年年末净资产持续为负而被实施终止上市的风险,公司提请广大投资者谨慎决策,注意投资风险。
经初步测算本次会计政策变更追溯调整对公司合并财务报表的具体影响如下,具体对公司财务状况及经营成果的影响将以年度审计机构确认的结果为准。
1.本次会计政策变更对合并资产负债表项目的影响:
单位:人民币元
调整追溯前 | 调整追溯后 |
166,871,439.36 | 392,047,146.00 |
- | 38,813,109.78 |
-1,465,468,958.27 | -1,279,106,361.41 |
-410,273,958.53 | -223,911,361.67 |
调整追溯前 | 调整追溯后 |
148,820,931.86 | 343,175,956.00 |
- | 33,275,962.95 |
-1,287,535,074.07 | -1,126,456,012.88 |
-232,299,778.60 | -71,220,717.41 |
调整追溯前 | 调整追溯后 |
28,015,696.67 | 177,474,022.00 |
调整追溯前 | 调整追溯后 |
366,372.91 | 22,785,121.71 |
460,329,026.93 | 587,368,603.46 |
1,515,019,149.87 | 1,642,058,726.40 |
调整追溯前 | 调整追溯后 |
883,968,615.95 | 877,524,387.11 |
219,184.84 | 12,675,918.84 |
-178,711,708.67 | -159,810,745.83 |
2,622,190.70 | 6,371,379.59 |
-181,333,899.37 | -166,182,125.42 |
-177,933,884.20 | -162,782,110.25 |
调整追溯前 | 调整追溯后 |
1,314,315,244.18 | 1,308,017,865.83 |
- | 5,003,858.00 |
-1,758,214,593.22 | -1,746,913,356.87 |
951,719.52 | 3,506,551.30 |
-1,759,166,312.74 | -1,750,419,908.17 |
-1,747,864,101.00 | -1,739,117,696.43 |
本次会计政策变更后,公司将持续采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,但考虑到投资性房地产的公允价值可能受宏观经济环境影响产生波动,因此三、董事会意见
公司于2022年12月12日召开第四届董事会第三十二次会议,会议以7票同意、0票反对、0票弃权的表决结果,审议通过《关于投资性房地产会计政策变更的议案》。同时,公司董事会针对本次会计政策出具专项说明。
董事会认为公司本次会计政策变更符合《企业会计准则第3号—投资性房地产》、《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定。采用公允价值模式对公司投资性房地产进行后续计量具备合理性、可操作性,能够客观反映公司投资性房地产的真实价值。变更后的会计政策能够提供更可靠的会计信息,有利于更加客观、公允反映公司财务状况和经营成果。本次会计政策变更合理且符合公司实际情况,不存在损害公司及股东利益的情形,同意本次会计政策变更事项并提交至公司股东大会审议。
四、独立董事意见
经审慎核查,我们认为:本次会计政策变更是公司根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定做出的变更,变更后的会计政策能够更准确反映公司的实际情况。
本次会计变更已履行的表决、审议决策程序符合相关法律、法规和《公司章程》的规定,不存在损害公司及全体股东、特别是中小股东利益的情形。
综上所述,我们对公司本次会计政策变更事项发表同意的独立意见。
五、监事会意见
经审议,监事会认为:公司本次会计政策变更是根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定做出的变更,符合相关规定和公司的实际情况。变更会计政策后,能够更加客观、公允地反映公司财务状况、经营成果。相关决策程序符合有关法律法规和《公司章程》等的相关规定,不存在损害公司及中小股东利益的情形。
六、会计师事务所意见
天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)对公司本次投资性房地产会计政策变更事项出具“天职业字[2022]45841号”《关于江西奇信集团股份有限公司会计政策变更专项说明的审核报告》,认为公司相关会计处理符合《企业会计准则第28号一一会计政策、会计估计变更和差错更正》以及《深圳证券交易所股票上市规则(2022年修订)》的规定。
1、《第四届董事会第三十二次会议决议》;
2、《独立董事关于第四届董事会第三十二次会议相关事项的独立意见》; 3、《第四届监事会第二十二次会议决议》;
4、《关于江西奇信集团股份有限公司会计政策变更专项说明的审核报告》(天职业字[2022]45841号);
5、《江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目资产评估报告》(中同华评报字2022第241983号); 6、《江西奇信集团股份有限公司因会计政策变更所涉及的江西奇信集团股份有限公司及其下属子公司惠州市奇信高新材料有限公司投资性房地产公允价值追溯性评估项目资产评估报告》(大周行评报字【2022】第SZ1165号、大周行评报字【2022】第SZ1166号)。
特此公告。
江西奇信集团股份有限公司董事会
2022年12月13日