作者丨木卫

编辑| 西贝

曾豪掷两百亿拿下万达文旅资产的富力地产，如今正在为这一决定买单。

(资料图片)

富力曾经充当了万达的“白衣骑士”，以七折的价格买下了万达旗下的73家酒店，一度成为了全球最大豪华酒店业主，为自己又赢得了“酒店王”的称号，看似是捡了个大便宜。只是如今看来，这73家酒店，非但没能成为帮助富力扭转困局的好帮手，反倒成为了持续输血的累赘和烫手山芋。

3月31日，富力地产发布了2022年业绩报告。2022年，富力归母净亏损157.4亿，而上一年富力净亏164.7亿。‍‍‍‍‍‍‍这两年下来，富力合计亏损322亿，但富力拥有优质的资产，转型自救底气仍在。

4月4日，富力地产又发布了“关于发生超过上年末净资产百分之十的重大损失”的公告，称其2022年度录得净亏损达157.79亿元，亏损金额达到上年末（2021年末）净资产828.59亿元的19%。同时，富力地产方面表示，2023年，公司预期经营环境将进一步改善，预计2023年可售货值超过1250亿元。

就发生重大损失的原因，富力将全部矛头指向了外界干扰，称房地产行业经营环境严峻也影响了市场信心，导致销售下降，加上人民币兑美元贬值导致汇兑亏损，以及投资物业公允价值减值，致使公司2022年度产生净亏损；同时，由于银行贷款额度减少，项目融资风险上升至不可接受的水平，导致融资变得非常稀缺。2022年年初，集团许多项目无法获得新的开发贷款，阻碍了竣工及施工进度。项目发展所需的大部分流动资金，依赖于出售已完成项目的现有存货所产生的现金。

“旧改王”富力

如果给中国每个地产公司起个诨号，轮到富力的话，那么“旧改王”是很合适的。

富力地产于1994年成立于广州，以做旧改项目起家，很快便成长起来，与碧桂园、恒大、雅居乐、合生创展并称为“华南五虎”，目前，富力主要从事地产开发、酒店运营等业务，仍然属于比较传统的房地产企业。

最开始的那段时间，富力承接了广州市绝大多数的旧工厂改造计划，在头五年时间内累计开发建筑面积超过了250万平方米，那时候广州的地产行业内，就有“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”的说法。

2007年，广州首个城中村改造项目“猎德村旧村改造”被富力拿到手，并且帮助富力创造了“猎德传奇”，并且成为了富力旧改业务的一块金字招牌，在全国范围内都打出了好名声，帮助富力通过旧改这一渠道向全国市场大举扩张。

根据2020年年报数据，截止至2020年年底，富力签约城市更新合作项目规划总建筑面积已经超过了8000万平方米，货值超过12000亿元可以说，仅在一二线大城市和大湾区的城市更新项目，就已经为富力带来了130万平方米的建筑面积转换。可以说，旧改项目越来越成为富力地产业务中的核心，在目前我国许多城市普遍面临着大规模的旧城改造的现状之下，富力早早地就将护城河打造好，这也许能够成为其走出困境的一大手段。

自救之道

2005年，富力赴港上市，经历了多年的6粗放式的快速增长，从2014年开始，开始谋求变革。

从2014年开始，富力求变，可以分成三大阶段。

第一阶段，2014年-2015年，是减速阶段。彼年由于行业步入下行周期，富力销售额增速为28.8%，低于早年35%以上的增速，年内销售目标完成率90.7%；同时，拿地速度放缓，年内新增土储权益建面231.7万方，较前几年明显下降。

第二阶段，2015年-1018年，是加速阶段。彼年得益于房地产市场出现了短暂的复苏潮，以及较为宽松的融资环境，使得富力又扩大了对外投资。以2018年为例，彼年富力的销售额增速达到了60.1%；拿地方面，在保持一二线大城市和大湾区拿地规模和速度的同时，向西北三四线城市群进行扩张。

值得一提的是，在2017年7月，富力的李思廉还携手地产界“白衣骑士”孙宏斌一道充当了一回万达的救命稻草。彼年，正值万达陷入巨大债务危机当中，为了自救，王健林将万达的大部分文旅和酒店资产打包甩卖。

其中，富力以190亿元收购了万达的73家酒店。相比谈判初期万达计划将酒店卖给融创的价格，整整打了近7折。而融创以438.44亿元为交易对价，买入万达文旅城91%的股权，之后又以62.81亿元，收购了万达的13家万达旗下的设计、建设和管理公司。

富力与融创一并创造了整个中国房地产史上交易金额最高的并购，至今无人打破其记录。足以见得当年的富力的确是财大气粗。

只不过，三十年河东，三十年河西。后来的故事我们其实都知道了，万达危机之中断尾求生，及时卸下了包袱，开始向轻资产转型；而融创和富力两位财大气粗的“白衣骑士”却纷纷陷入了亏损危机当中。

第三阶段，2019年-今，是刹车阶段。如果说前两阶段的变化是富力根据环境起起伏伏进行的战术调整的话，那么第三阶段的刹车，便是富力真切地意识到了自己的问题而进行的战略自救了。

自救的方式就是降杠杆。

首先是拿地缩减，从2019年开始，富力就逐渐缩减了拿地规模，2019年的拿地强度为17.1%，2020年为8.5%，2021年为6.4%，在地域方面，拿地逐渐由三四线城市回归至一二线城市。

另一方面是加大股权融资和资产出售，加大股权融资放面，富力于2020年年底完成H股配售，募集了约25亿港币，主要用于偿还境外债；资产出售方面，从2020年年底开始，富力开始有计划的出售旗下部分旧改项目股权、部分自持项目、部分房地产项目股权和物业板块，抛掉那些低权益项目运作，轻装上阵应对危机。

由于踩刹车的缘故，富力2019年的销售目标完成率只有86.4%，2020年的的销售目标完成率只有91.3%。

富力的刹车踩是踩了，但是时间还是比较晚的，在过去几年内，富力一直被业内认定为国内面临最严峻债务压力的企业之一。

降杆杆

尽管已经做出了许多的改变，但从今年最新的财报数据来看，富力依旧面临着十分严峻的形势。

笔者浏览了富力历年的财报，发现富力的业绩大滑坡是从2021年开始的。

营收方面，近年来富力营收峰值在2019年，达908.1亿元，此后便加速下滑，2021年，富力实现营收762.3亿元，同比下跌约11.2%；2022年实现营收351.9亿元，同比降低约53.8%，直接腰斩。

净利润方面，在2021年以前，富力尚且能够实现净利润为正，而到了2021年，富力转盈为亏，净亏164.7亿元，同比降低约283%；2022年净亏157.4亿元。两年合计共亏损约322.1亿元，而2018年到2020年这三年的总利润只有270.48亿元。可以说，富力用两年时间就把前三年的利润亏光了，在在此基础上“追加”了51.68亿元的亏损额。

卖房业绩方面，从2021年开始，富力的销售额转向了负增长，2021年，富力实现销售额1202亿元，同比降低13.39%；2022年更深，销售额萎缩至384.3亿元，同比大幅降低68.03%。在交付面积上，2022年富力的交付面积只有326.1万平，同比减少61%。按这个趋势发展下去，富力的许多业务都将面临停摆的困境。

土储方面，2022年富力土储总建面为6097.7万平米，同比降低约5.8%；可售面积4708.2万平米，同比降低约5.8%。整个2022年，富力再没有在公开市场拿地，唯一的新增土储还是来自于旧改。

债务方面，经过几年的降杠杆措施，还是有所改观的。2022年的总债务为1267亿元，相比于2019年的1971亿元的总债务降低了35.7%。不过，比对历年的负债情况，笔者发现富力的债务似乎是“降到头”了从2019年最高位算起，富力历年的游戏负债分别为1971亿元、1597亿元、1288亿元和1267亿元，2022年的1267亿元的有息负债，同比降低约1.6%，相比于2021年19.3%的降幅，2022年的杠杆似乎压不下去了。

这背后的直接原因，就在于富力在2022年创下了“亚洲房企最大债务重组”的记录，在2022年，富力先后完成了10笔美元债重组和8笔境内债重组，规模达到了467亿元。

而细究其根本原因，则是富力卖资产降杠杆的方式终究还是走到头了，就算是金山银山，早晚也会被卖空，笔者翻看其资产负债情况，发现2022年富力的总资产为3689.21亿元，总负债为3019.8亿元，资产负债率高达81.85%，净负债率高达170.8%，远高于政策红线，虽说尚且不至于资不抵债，但看其如此坐吃山空般的现状，倒也十分危险了。

人事方面，根据财报数据，2022年富力共有正式员工约27162人，总员工成本约22.12亿元，对比去年的话，2021年富力共有正式员工35207人，总员工成本约35.12亿元。也就是说，一年时间内，为了降低杠杆，富力的员工流失掉了8045人，流失比例高达22.85%，总员工成本同比削减约37%。

股市方面，由于富力业绩持续承压，市场信心严重不足，截止至4月4日收盘，富力的跌幅达到了5.2%，成交额732万港币，总市值缩水至61.5亿港币。

烫手山芋

还有有意思的一点，前文提到，富力曾经充当了万达的“白衣骑士”，买下万达旗下73家酒店之后，一度成为了全球最大豪华酒店业主，为自己又赢得了“酒店王”的称号。

从2019年到2022年，富力的酒店业务亏损额逐年扩大，分别为10.08亿元、14.27亿元、14.22亿元和15.3亿元，曾经的“小甜甜”如今变成了给富力债务困境持续加压的“牛夫人”这让一向重视高权益资产的富力十分难受，只能忍痛割爱，早早将其摆上货架出售，以弥补紧张的现金流。

总的来看，富力的现状依然十分严峻，不过富力官方倒是对未来还是比较有信心的，其表示：2023年，公司预期经营环境将进一步改善且经济将恢复稳定，今年开局稳定，在春节假期过后预售量环比有所改善，成交量显著回升，随着市场持续复苏，公司将推出新产品并增加可售资源。随着施工量逐步增加，可售资源将主要包括可带来即时现金流的已完工存货，以及未来将提供流动性的新可售资源；公司拥有约104个开发项目，预计2023年可售货值超过1250亿元。另外，公司仍持有相当规模且可自由支配的优质资产组合，并将继续与潜在买家及投资者接洽。

话不多说，那就祝福豪爽的“白衣骑士”富力早日走出债务泥潭吧。