来源：金融虎APP 作者：凯文

今日，贝壳(NYSE:BEKE)公布了其截至2021年12月31日的第四季度和财政年度未经审计的财务业绩。财报显示，第四季度，贝壳净收入为178亿元人民币(28亿美元)，同比下降21.5%；净亏损为9.33亿元人民币(1.46亿美元)，而2020年同期净利润为10.96亿元人民币，同比由盈转亏；调整后净利润为4200万元人民币(合700万美元)，而2020年同期的净利润为2001万元人民币；归属于普通股股东的净亏损为9.3亿元人民币(1.46亿美元)，而2020年同期普通股股东的净利润为10.95亿元人民币，归属于股东调整后净利润在2021年第四季度为4500万元人民币(700万美元)，而2020年同期为20亿元人民币。

值得注意的是，因金融服务净收入下降，该季度其新兴和其他服务版块净收入下降了21.4%，从2020年同期的6亿元下降到2021年第四季度的5亿元(1亿美元)。

2021全年，贝壳净收入为808亿元人民币(127亿美元)，同比增长14.6%；净亏损为5.25亿元人民币(合8200万美元)，而2020年的净利润为27.78亿元人民币；该公司2021年调整后净利润为22.94亿元人民币(合3.6亿美元)，而2020年为57.2亿元，同比降59.9%；贝壳普通股股东在2021年的净亏损为5.24亿元人民币(合8200万美元)，而普通股股东在2020年的净利润为7.2亿元人民币；贝壳普通股股东调整后净利润在2021年为22.95亿元人民币(3.6亿美元)，而2020年为57.17亿元人民币。

金融虎APP注意到，受财报等因素影响，美股周五开盘，贝壳大跌超20%创下了10.86美元的52周新低，早盘跌幅略有收窄。截至美东时间10:15(北京时间23:15)，贝壳大跌19%暂报11.73美元。

第四季度和2021财年的业务和财务要点

2021年的总交易额(GTV)为38535亿元人民币(6047亿美元)，同比增长10.1%。二手房交易GTV为20582亿元(3230亿美元)，同比增长6.1%。新屋成交GTV为160086亿元(2524亿美元)，同比增长16.3%。新兴及其他服务业GTV 1866亿元(293亿美元)，同比增长6.0%。

2021年第四季度，GTV为7324亿元人民币(1149亿美元)，同比下降34.6%。二手房成交GTV为3546亿元(556亿美元)，同比下降39.4%。新屋成交GTV为3568亿元(560亿美元)，同比下降24.0%。新兴及其他服务业GTV 210亿元(33亿美元)，同比下降68.2%。

截至2021年12月31日，门店数量为51038家，同比增长8.7%。截至2021年12月31日，活跃门店数量为45339家，同比增长4.4%。

截止到2021年12月31日，代理人数为45.4504万名，比一年前减少了7.8%。截止到2021年12月31日，现役员工人数为406794人，比一年前减少了8.7%。

移动月活跃用户(MAU)平均为3740万，而2020年同期为4820万。

贝壳董事长兼CEO彭永东评论道:“面对2021年的重大变化，我们努力从内部寻找答案，转变我们的组织，以应对消费者快速变化的需求对我们提出的更高要求。以及我们这个时代的国家和社会。2021年底，我们正式启动北科“一体两翼”战略升级。‘一个主体’指的是我们的核心，即我们现有和新的住房交易服务业务，而‘两翼’指的是我们的家居装修和家居服务，以及我们的包容性住房服务。”

“在整个市场的调整中，我们2021财年的总GTV同比增长10.1%，达到3.85万亿元人民币。与此同时，我们倡导共享与协作的ACN机制，以及前沿的SaaS系统，让合作与专业发展成为可能，在市场低迷时期为代理商和门店所有者提供了更稳定的收入，培养了强大的留存力和应变能力。在我们的房屋交易服务业务的第四季度，我们继续投资于行业基础设施，使我们的代理商更加专注和协作，优先考虑新房风险管理，并不断提高销售效率。凭借我们坚实的核心实力，我们现在的目标是更高，并展开我们的翅膀，建立更广泛的能力，使我们能够为消费者提供更满意的解决方案，并为住房相关服务行业带来变化。”

“我们矢志不渝的使命，将在2022年奋勇向前，成为一家让家更美好，同时创造商业价值和贡献社会的一站式住房相关服务提供商。”彭先生总结道。

贝壳执行董事兼首席财务官徐涛补充道:“我们实现了2021年全年的营收增长14.6%，这表明尽管去年下半年市场急剧低迷，我们仍具有韧性。随着油气行业开始转向长期、可持续的增长，我们迅速应对不断变化的形势，通过优化运营和推进战略，有效地将障碍转化为机遇。“一个身体，两个翅膀”为我们未来的计划设定了框架。我们将继续提高效率，以满足广大需求为核心，提供高品质的房屋交易服务。与此同时，我们将谨慎前进，但梦想远大，因为我们承诺进一步投资于庞大和不断扩大的“更好生活”行业，如我们的家居装修和家具服务，以及包容性住房服务。当然，随着我们继续前进，我们对新业务的必要投资将影响到整个集团在2022年的盈利能力。然而，我们仍然相信，我们决心为客户带来更好的‘生活’体验，并帮助服务提供商提供更高质量的服务，将为我们的长期成功铺平道路，并为住宅相关行业的变化提供积极的催化剂。

2021年第四季度财务业绩

净营收

净收入从2020年同期的227亿元人民币下降到2021年第四季度的178亿元人民币(28亿美元)，下降了21.5%。减少的主要原因是全球总收入下降。由于市场低迷，2021年第四季度GTV总额为7324亿元人民币(1149亿美元)，比2020年同期的11200亿元人民币下降34.6%。

2021年第四季度，现有住宅交易服务的净收入为60亿元人民币(9亿美元)，而2020年同期为92亿元人民币。主要原因是，2021年第四季度，现有住宅交易的GTV从2020年同期的5847亿元人民币下降到3546亿元人民币(556亿美元)，下降了39.4%。

-其中，来自平台服务、特许经营服务和其他增值服务的收入，主要是向公司平台上的关联门店和代理商收取的，从2020年同期的10亿元人民币下降到2021年第四季度的7亿元人民币(1亿美元)，下降了28.3%。这主要是由于该公司平台上由关联代理服务的现有住宅交易的GTV从2020年同期的2838亿元人民币下降到2021年第四季度的1597亿元人民币(251亿美元)，下降了43.7%。平台服务收入下降率较低，特许经营服务和其他增值服务与由关联代理服务的现有房屋交易的GTV相比，部分原因是增值服务（包括交易承包服务）的渗透水平提高，以及由关联代理收取的现有房屋交易佣金率适度增加互联商店；

-2021年第四季度，链家门店的佣金收入为53亿元人民币(8亿美元)，而2020年同期为82亿元人民币，这主要是由于链家门店服务的现有住宅交易的GTV在2021年第四季度下降至1949亿元人民币(306亿美元)。而2020年同期为3009亿元。

-新住房交易服务的净收入从2020年同期的129亿元人民币下降到2021年第四季度的113亿元人民币(18亿美元)，下降了12.2%，主要是由于新住房交易的GTV从2020年同期的4692亿元人民币下降到2021年第四季度的3568亿元人民币(560亿美元)，下降了24.0%。其中，贝壳平台通过联网代理商、专业的新住宅交易服务销售团队等销售渠道完成的新住宅交易服务GTV为2964亿元(465亿美元)，较2020年同期的3887亿元有所增长。而链家品牌服务的新房交易的GTV在2021年第四季度为604亿元(95亿美元)，而2020年同期为805亿元。这一跌幅部分被新屋交易佣金率的温和上升所抵消。

-新兴和其他服务的净收入从2020年同期的6亿元下降到2021年第四季度的5亿元(1亿美元)，下降了21.4%，主要原因是金融服务净收入下降。

成本收入

2021年第四季度，收入总成本为149亿元人民币(23亿美元)，而2020年同期为172亿元人民币。

委员会——分裂。2021年第四季度，公司向关联代理商和其他销售渠道收取的佣金收入成本为78亿元人民币(12亿美元)，而2020年同期为87亿元人民币。主要是因为2021年第四季度通过关联代理商和其他销售渠道完成的新房交易的GTV比2020年同期下降。

佣金和报酬-内部。该公司2021年第四季度的内部佣金和薪酬收入成本为54亿元人民币(8亿美元)，而2020年同期为68亿元人民币，主要原因是通过链家代理完成的二手房和新房交易的GTV下降。

与店铺相关的成本。商店相关公司的成本增加了9.4%,至10亿元人民币(合02亿美元)在2021年第四季度相比2020年同期的09亿元人民币,主要是由于增量增加租金合同服务中心于2021年开业,折旧和摊销成本的增加。

其他成本。公司其他成本从2020年同期的8亿元人民币下降到2021年第四季度的6亿元人民币(1亿美元)，下降了17.6%，主要原因是营业税和附加费降低，净收入减少，部分地区新冠肺炎疫情和相关限制措施导致线下活动成本下降。

总利润

2021年第四季度，毛利润为29亿元人民币(合5亿美元)，而2020年同期为54亿元人民币。2021年第四季度毛利率为16.4%，而2020年同期为23.9%。毛利率下降的主要原因是:1)收入组合持续转向新住宅交易服务，贡献边际较低;2)由于链家代理商固定补偿成本占比较高，导致现有房屋交易的贡献率较低;3) 2021年第四季度与门店净收入相关的成本百分比相对较高，这是由于2021年开业的合同服务中心的租金增加，折旧和摊销成本增加。

经营收入(损失)

2021年第四季度，总运营费用为41亿元人民币(合6亿美元)，而2020年同期为42亿元人民币。

2021年第四季度的一般和管理费用为22.02亿元(3.46亿美元)，高于2020年同期的18.84亿元，主要原因是信贷损失准备金增加。

2021年第四季度的销售和营销费用为8.09亿元(1.27亿美元)，而2020年同期为13.23亿元，这主要是由于品牌广告和促销营销活动的减少。

2021年第四季度，研发费用为7.38亿元人民币(1.16亿美元)，而2020年同期为7.14亿元人民币，这主要是由于经验丰富的研发人员人数增加，这部分被基于股份的薪酬费用减少所抵消。

该公司2021年第四季度的运营亏损为11.84亿元人民币(合1.86亿美元)，而2020年同期的运营收入为12.67亿元人民币。2021年第四季度营业利润率为- 6.7%，而2020年同期为5.6%，主要原因是:1)2021年第四季度毛利率较2020年同期相对较低;2) 2021年第四季度，营业总费用占净收入的百分比增加，主要是因为与2020年同期相比，2021年第四季度净收入减少，且营业费用相对持平。

该公司2021年第四季度调整后的运营亏损为3.98亿元人民币(合6200万美元)，而2020年同期调整后的运营收入为22.31亿元人民币。2021年第四季度调整后的营业利润率为负2.2%，而2020年同期为9.8%。2021年第四季度，经调整的EBITDA8为4.84亿元人民币(7600万美元)，而2020年同期为28.97亿元人民币。

净收益(损失)

2021年第四季度净亏损9.33亿元人民币(合1.46亿美元)，而2020年同期净利润为10.96亿元人民币。

2021年第四季度调整后的净利润为4200万元人民币(合700万美元)，而2020年同期的净利润为2001万元人民币。

普通股股东之净收益(亏损)

2021年第四季度普通股股东的净亏损为9.3亿元人民币(1.46亿美元)，而2020年同期普通股股东的净收益为10.95亿元人民币。

调整后净利润在2021年第四季度为4500万元人民币(700万美元)，而2020年同期为20亿元人民币。

每ADS净收益(损失)

2021年第四季度，普通股股东摊薄每股ADS净亏损为0.78元人民币(合0.12美元)，而2020年同期KE Holdings Inc.普通股股东摊薄每股ADS净收益为0.93元人民币。

2021年第四季度，普通股股东的每股ADS调整摊薄净收益为0.04元人民币(合0.01美元)，而2020年同期为1.71元人民币。

现金、现金等价物，限制现金和短期投资

截至2021年12月31日，公司现金、现金等价物、限制性现金及短期投资合计余额为561亿元人民币(88亿美元)。

2021财年财务业绩

净营收

2021年，净收入从2020年的705亿元人民币增长至808亿元人民币(合127亿美元)，增幅为14.6%。全球总收入从2020年的34991亿元人民币增长至2021年的38535亿元人民币(6047亿美元)，增幅为10.1%。

现有住宅交易服务的净收入从2020年的306亿元人民币增长到2021年的319亿元人民币(50亿美元)，增长4.5%，主要原因是现有住宅交易的GTV从2020年的1,940亿元人民币增长到2021年的2,0582亿元人民币(3,330亿美元)，增长6.1%。制造中心的高增长率成屋交易服务主要是归因于制造混合成屋交易服务的转变从制造中心由透露品牌,近期的收入被记录在总佣金收入的基础上,对制造中心的连接代理公司的平台上,其收入是基于平台服务、特许经营服务和其他增值服务的净额记录。

其中，(1)平台服务、特许经营服务和其他增值服务收入从2020年的30亿元人民币增长到2021年的36亿元人民币(6亿美元)，增长了19.3%;公司平台上由关联代理商服务的二手房交易GTV从2020年的9261亿元人民币增长到2021年的10234亿元人民币(合1606亿美元)，增长10.3%，同时关联商店收取的二手房交易佣金率有所提高;

(ii)佣金收入从2020年的276亿元人民币增加到2021年的284亿元人民币(合45亿美元)，增幅2.9%，这主要得益于该公司链家品牌服务的现有住宅交易GTV从2020年的1,0119亿元人民币增加到2021年的1,0348亿元人民币(合1,624亿美元)，增幅2.3%。

新住房交易服务净收入增长22.5%，从2020年的379亿元人民币增至2021年的465亿元人民币(73亿美元)，主要原因是新住房交易的GTV增长16.3%，从2020年的13830亿元人民币增至2021年的160086亿元人民币(2524亿美元)。其中，通过互联代理商、擅长新房交易服务的专业销售团队等销售渠道，在公司平台上完成的新房交易服务GTV由2020年的11,063亿元人民币增长至13346亿元人民币(2094亿美元)，同比增长20.6%;链家品牌服务的新房交易GTV为2741亿元(430亿美元)，而2020年为2767亿元。2021年新住宅交易服务的净收入也因新住宅交易佣金率的小幅上升而有所增加。

新兴市场和其他服务业的净收入从2020年的20亿元人民币增长到2021年的23亿元人民币(合4亿美元)，增长17.9%。增加的主要原因是家庭装修服务和租赁物业管理服务的净收入增加。

成本收入

2021年，收入总成本从2020年的536亿元人民币增长了21.1%，至649亿元人民币(102亿美元)，主要原因是关联代理商和其他销售渠道的分割佣金以及内部佣金和薪酬均有所增加。

佣金分摊。公司的佣金的收入成本连接代理和其他销售渠道增加了28.1%,从2020年的248亿元至2021年的318亿元人民币(合50亿美元),主要是由于新房交易的增加制造完成通过连接代理和其他销售渠道。

佣金和报酬-内部。公司内部佣金和薪酬收入成本从2020年的233亿元人民币增长到2021年的263亿元人民币(41亿美元)，增长12.8%。主要是由于通过链家代理商完成的现有房屋交易的GTV的增加，以及具有新房屋交易服务专业知识的专门销售团队的扩大。

与店铺相关的成本。该公司与门店相关的成本从2020年的32亿元人民币增加到2021年的38亿元人民币(6亿美元)，增幅为18.8%，主要原因是链家品牌门店的平均数量增加，以及2021年开业的合同服务中心租赁费的增加。

其他成本。该公司的其他成本从2020年的22亿元人民币增加到2021年的30亿元人民币(5亿美元)，增长了33.3%，主要是由于租赁物业管理服务成本、外包专业服务成本和培训成本的增加。

总利润

毛利润从2020年的169亿元人民币下降到2021年的158亿元人民币(25亿美元)，降幅为6.2%。2021年毛利率为19.6%，而2020年为23.9%。毛利率下降的主要原因是:2)由于链家代理商的固定补偿成本和交易支持人员的补偿成本所占比例较高，现有住宅交易的贡献边际也较低;3) 2021年新房交易贡献率下降，关联代理商和其他销售渠道完成的新房交易比例上升，新增专业新房交易服务销售团队固定补偿成本增加。

经营收入(损失)

总运营费用从2020年的140亿元人民币增加到2021年的172亿元人民币(27亿美元)，增幅为22.5%。

2021年的一般和管理费用为89亿元人民币(14亿美元)，而2020年为76亿元人民币，这主要是因为随着业务扩张，工资和管理费用增加，以及市场低迷期间信贷损失拨备增加。这部分被股份补偿费用的减少所抵消。

2021年的销售和营销费用为43亿元人民币(合7亿美元)，而2020年为37亿元人民币，这主要是由于业务开发人员的平均人数增加。

2021年的研发费用为32亿元人民币(合5亿美元)，而2020年为25亿元人民币，这主要是因为随着业务扩张，经验丰富的研发人员人数有所增加。

商誉、无形资产和其他长期资产减值从2020年的2.36亿元增至2021年的7.47亿元(1.17亿美元)，主要是由于2021年下半年市场低迷引发的商誉减值及其对公司经营的影响。

2021年的运营亏损为14亿元人民币(2亿美元)，而2020年的运营收入为28亿元人民币。2021年营业利润率为-1.7%，而2020年为4.0%，主要原因是:1)2021年毛利率较2020年相对较低;2) 2021年营业总费用占净收入的比例增加，主要原因是2021年发生的员工相关费用、信贷损失拨备和商誉减值较2020年增加。

2021年调整后的运营收入为14亿元人民币(合2亿美元)，而2020年为59亿元人民币。调整后的营业利润率在2021年为1.7%，而2020年为8.4%。2021年调整后的EBITDA为45亿元人民币(合7亿美元)，而2020年为77亿元人民币。

净收益(损失)

2021年的净亏损为5.25亿元人民币(合8200万美元)，而2020年的净利润为27.78亿元人民币。

2021年调整后净利润为22.94亿元(合3.6亿美元)，而2020年为57.2亿元。

普通股股东之净收益(亏损)

普通股股东在2021年的净亏损为5.24亿元人民币(合8200万美元)，而普通股股东在2020年的净利润为7.2亿元人民币。

调整后净利润在2021年为22.95亿元人民币(3.6亿美元)，而2020年为57.17亿元人民币。

每ADS净收益(损失)

2021年，普通股股东摊薄的每股ADS净亏损为0.44元人民币(0.07美元)，而2020年贝壳普通股股东摊薄的每股ADS净收益为0.95元人民币。

2021年，普通股股东每股ADS调整后摊薄净收益为1.92元人民币(0.30美元)，而2020年为3.69元人民币。

商业前景

2022年第一季度，公司预计总净收入将在115亿元人民币(18亿美元)至125亿元人民币(20亿美元)之间，同比下降约39.6%至44.4%。本预测考虑了近期房地产相关政策措施的潜在影响，以及本公司目前对经营状况和市场状况的初步看法，这些看法可能会发生变化。