3月1日,中国人民银行发布消息称,存量浮动利率贷款定价基准转换如期启动,提醒贷款客户可在今年3月-8月间,与银行协商办理转换。

早在2019年12月,央行就已发布通知,称3月1日起将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。原因为深化利率市场化改革,转换后,贷款利率的市场化程度更高。

分析人士指出,在当前LPR存下行区间的情况下,建议房贷客户选择LPR定价方式,但这并不意味着房贷利率就此下降,还要看利率的长期走势。

而根据通知,大家只有一次选择转换方式的机会,转换之后不能再次转换。因此,到底要不要转换?转哪一种方式比较好?这些都大家所关注的问题。为此,界面楼谈梳理了一些相关内容,以供大家参考。

LPR该怎么理解?

首先,我们先来了解一下LPR是什么。

LPR是由18家银行共同报价所产生,计算方法为去掉一个最高价和一个最低价,最后算术平均得出,每月20日重新报价计算。

此前,基准利率由央行统一制定,基准利率为4.9%,执行房贷利率是参考央行基准利率,以打折或者上浮多少百分点的方式计算。

如今,转换为LPR的定价方式更为市场化,各城市均可在LPR定价基准上,根据自身情况适当调整,银行也可以根据贷款类型(比如房贷、企业贷款、个人消费贷等)进行加减点。

转或不转?

虽说大多数分析意见都建议大家进行转换,但事实上转或不转,依然看个人意愿。

并且,并非所有"房贷族"都需要进行转换,而是需要满足以下三个条件:

一是,2020年1月1日前已经发放,或已签订合同但未发放;

二是,参考的是贷款基准利率;

三是,浮动利率。

▴ 注意:不包括公积金个人住房贷款(混合贷款只转换商贷部分),利率水平不变的固定利率贷款等也无需转换;有多笔房贷的,需要逐笔办理转换。

LPR怎么计算?

根据央行规定,存量浮动利率贷款定价基准转换方式有两种——

一是,将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率;

二是,转换为固定利率。

由于转换之后不能再次转换,选择哪种转换方式以及LPR定价方式如何计算利率,成为了最为关键的问题。

浮动利率(LPR加点)

根据各家银行公告,转换为LPR加点浮动利率时,加点数值等于原合同当前的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,也就是:

加点数值 = 客户现在的利率水平 - 2019年12月发布的LPR(4.8%)

转换后的利率 = LPR + 加点数值

值得注意的是,加点数值可为负值,且数值在合同剩余期限内固定不变,而LPR数值则根据每次重定价时的最新值而变。

原合同借款期限在5年及以下的,参考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的,参考5年期以上LPR。

例:

10年期贷款,利率为4.9%,打9折

转换前:

执行利率为:4.9%×0.9=4.41%

转换后:

加点数值为:4.41%-4.8%=-0.39%

执行利率为:

4.8%+(-0.39%)=4.41%

需要注意的是,考虑到大家这次转换的时间跨度从3月到8月,而央行每月都会对LPR进行调整,所以这次转换的LPR全部按2019年12月的4.8%计算。

也因此,从公式来看,在这次调整之后、到下一个重定价日之前,大家的执行利率并不会改变。而下一次重定价时,LPR则根据央行最新公布的数值而改变。

例:

以刚才的案例为参考,假设其重定价周期为1年,日期为3月1日,2021年3月1日的LPR为4.7%。

那么,从2021年3月1日起,到2022年3月1日前,执行利率为:

4.7%+(-0.39%)=4.31%

换而言之,-0.39%为该客户固定的加点数值,此后每年重定价日,其执行利率都会以新LPR数值为基准,下调0.39%。

重定价周期方面,商业性个人住房贷款重新约定后的最短重定价周期为1年,更长的为2年、3年不等。

固定利率:

固定利率方式则保证了转换时点利率水平不变,如上面的例子,执行利率为4.41%,那么直至贷款合同到期,利率均为固定的4.41%。

怎么办理?

目前,主要银行已完成相关准备工作,并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告,贷款客户可根据承贷银行公告,通过电子银行、手机银行等方式进行转换。

其他更详细的问题(如房贷有多个借款人如何操作等),不同银行或有不同的操作要求,还请参考各银行的说明。

以下为部分银行的转换说明与途径,请点击查看:

实际影响有多大?

从近2011年至今的5年期LPR情况来看,几乎一直处于下行状态。因此,不少人建议转为浮动利率方式,不无道理。

不过,分析人士指出,房贷利率转换工作,只是定价方式的转变,并不意味着房贷利率就此降低。

中原地产首席分析师张大伟表示,对于存量房贷来说,2020年只是转化计价方式,利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息,但幅度相对有限,所以对于大部分存量贷款来说,影响非常小。同时,在房住不炒下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。

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